КП «ХЕСКО» ознайомилося з провідним досвідом у сфері управління житловим фондом

Начальник відділу енергоменеджменту та енергоаудиту комунального підприємства «Херсонська енергосервісна компанія» (КП «ХЕСКО») Яна Андрусенко була одним з учасників міжнародної конференції «Як створити ринок управління житлом у місті», що організована Асоціацією управителів житла; Міністерством регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України; Проектом IFC (Група Світового Банку) «Енергоефективність в житловому секторі України», який реалізується за фінансової підтримки Швейцарскої конфедерації.

У конференції взяли участь більше 200 людей: представники органів влади, парламентарі, іноземні експерти, муніципалітети, приватні та муніципальні управляючі компанії, голови ОСББ, представники громадських та міжнародних організацій, проектів технічної допомоги… Вони розповідали про свої напрацювання, ділилися досвідом, який буде використано зокрема і в Херсоні, де вже близько 800 будинків входять до складу ОСББ.

Учасники конференції дійшли до такого висновку, що до Закону України «Про житлово-комунальні послуги», що частково набув чинності наприкінці 2017 року і частина норм якого набуває чинності з травня 2019 року, мають бути внесені зміни на підставі пропозицій органів місцевої влади, керівників ОСББ та громадських ініціатив. На ринку мають діяти чіткі норми та правила, а також – пряма відповідальність за порушення цих правил.

Як зазначив Едуард Кругляк, заступник Міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України, ситуація у сфері управління житловими будинками така, що давно є потреба у відвертій розмові. Розмові, яка має започаткувати створення в Україні повноцінного ринку управління житлом.

За словами Софії Лінн, керівника проекту IFC «Енергоефективність в житловому секторі України», тільки 16 % багатоквартирних будинків в Україні охоплені сучасними формами управління, ОСББ чи керуюча компанія. При чому частка останніх – 6 %.

Джейсон Пеллмар, Голова регіонального представництва IFC в Україні, Білорусі та Молдові, сказав, що в умовах, коли громадянам України доводиться платити за енергоносії по ринковим тарифам, саме сучасні форми управління будинками – найкращий шлях до енергоефективності. Він нагадав присутнім, що зараз Україна споживає втричі більше енергоресурсів, ніж європейські країни. А майже половина такого цінного ресурсу як газ «з’їдають» втрати.

Українські і іноземні гості заходу розповідали про свої напрацюваннями в сфері управління жилим фондом. І сперечалися, порівнюючи ефективність таких форм управління як ОСББ і керуючі компанії.           

Які переваги і недоліки кожного формату управління багатоквартирним будинком для мешканців? Обидві форми управління, як об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), так і  керуюча компанія, дозволяють власникам квартир отримати якісне обслуговування за розумними тарифами, але в той же час мають свої переваги і недоліки.

Переваги ОСББ:

• можливість для мешканців самостійно створити ефективне об’єднання для обслуговування свого багатоквартирного будинку, яке зобов’язано постійно звітувати перед усіма мешканцями про фінансову діяльність.
• у мешканців підвищується відповідальність, оскільки кожен усвідомлює, що якщо він або сусід буде гадити в будинку, то доведеться ремонтувати за власний рахунок.
• можливість самостійно укладати прямі договори з постачальниками послуг.
• можливість встановити більш низькі тарифи за рахунок того, що ОСББ не прибуткова організація, яка не платить податки на прибуток і ПДВ.
• можливість отримання додаткового доходу від реклами (наприклад, розміщення рекламних площ на фасаді або ліфтах будинку), від здачі в оренду будь-яких приміщень і т.п, які можна використовувати на поліпшення або ремонт будинку.

Недоліки ОСББ:

• керують будинком некваліфіковані випадкові люди. Адже часто керують не найняті кваліфіковані менеджери, а сусіди по принципу «довіряємо своєму». Це призводить до того, що управління здійснюється по-дилетантські, не враховується ряд факторів і обов’язкових витрат.
• в результаті непрофесіоналізму і невдалого обслуговування будинок швидко стає занедбаним, а квартири в ньому втрачають ринкову вартість.
• неможливість для невеликого будинку утримувати цілодобову диспетчерську і всіх необхідних дому фахівців. Купувати якісну техніку для обслуговування будинку також накладно.
• на практиці до 20% мешканців накопичують заборгованість по комунальним платежам, що призводить до несвоєчасного обслуговування інженерного обладнання будинку, невиплат заробітної плати персоналу і як наслідок втрати кваліфікованих кадрів.
• самостійно доводиться вирішувати питання стягнення заборгованості з недобросовісних сусідів – це не тільки втрачений час, а й додаткові витрати на судові тяганини.
• власники квартир вимушені витрачати додатково багато свого часу на вирішення питань управління.
• висока ймовірність посваритися з багатьма сусідами, особливо в питанні оплати комунальних послуг та формування витрат.
• тривалість прийняття рішень, оскільки законодавством передбачено, що рішення приймається 2/3 частини голосів загальної кількості мешканців.

Переваги керуючої компанії:

• керуюча компанія бере всі турботи по обслуговуванню будинку та вирішення питань на себе, власникам квартир не потрібно ні про що думати.
• всі послуги та їх вартість відкрито прописуються в договорі на обслуговування, і кожен мешканець чітко знає, за що він платить, а якщо якась послуга не надається, а в договорі вона прописана, то це вже підстава для пред’явлення претензій.
• мешканці можуть вибирати обсяг послуг, що надаються компанією. Найчастіше компанії розробляють різні пакети послуг, ціна яких залежить від набору послуг і частоти їх надання. Наприклад, місця загального користування в будинку можна прибирати один раз в день або в тиждень.
• у більшості компаній під управлінням знаходиться відразу кілька будинків, що дозволяє укласти з постачальниками послуг контракти на більш вигідних умовах за рахунок обсягу і утримувати штат необхідних фахівців, які приїжджають на виклик мешканців в будь-який час доби. Крім того, вони мають власне якісне технічне оснащення: снігоприбиральну техніку, газонокосарки і багато іншого.
• мешканцям не потрібно переживати про те, чи всі оплатили житлово-комунальні послуги. Злісними неплатниками займається керуюча компанія, це їхній головний біль.

Недоліки керуючої компанії:

• обмеженість в контролі фінансово-господарської діяльності керуючої компанії мешканцями, оскільки – це комерційна таємниця.

Мацєй Краковяк, президент Краківської Асоціації управителів нерухомості, у своєму виступі зазначив, що повноцінно функціонуючий ринок управління житловим фондом в решті решт йде на користь мешканцям будинків.

Виступає Мацєй Краковяк.

«У Польші спочатку було вигідніше жити у будинках, які входять до комунальної власті, ніж у будинках з ОСББ чи з керуючою компанією. Але згодом ОСББ і керуючі компанії шляхом енергоощадних заходів зробили так, що там тарифи стали нижчими, ніж у будинках з комунальною формою власності», - сказав він.

Під час конференції було чимало суперечок, але усі учасники заходу були згодні в одному: управління житловим фондом на сучасному рівні неможливо без професійного підходу до цієї справи.